皆さんこんにちは！兵庫県神戸市を拠点に、遺品整理・リフォーム・不動産買取までワンストップで手掛けている株式会社Live Laboです。
多くのお客様から「古民家を購入したいけれど、どこを見て判断すればいいかわからない」「購入後に予想外の問題が見つかったらどうしよう」というご相談をいただきます。実際、古民家購入は一般的な住宅購入とは異なる注意点が数多くあり、事前の調査不足が大きな失敗につながるケースも少なくありません。
今回は、これまで数多くの古民家取引・リノベーションに携わってきた経験をもとに、古民家購入で失敗しないための物件選びのポイントを詳しくご紹介します。
古民家購入で失敗する人の3つの共通点
「この古民家、雰囲気が素敵で一目惚れしちゃった！」そんな気持ちで購入を決めた方の多くが、後に深刻な問題に直面しています。
・見た目だけで判断する
美しい外観や風情ある内装に魅了され、構造の安全性や法的な制限を見落としてしまうパターンです。築年数が古い建物では、見えない部分に重大な欠陥が潜んでいることも少なくありません。
・予算計画の甘さ
物件価格だけを考えて、リフォーム費用を大幅に過小評価してしまいます。実際には物件価格の1.5倍から2倍の改修費用がかかることも珍しくありません。
・専門家への相談を怠る
「自分の目で見て大丈夫だと思った」という判断で購入を決定し、後に取り返しのつかない失敗を招いてしまいます。
古民家購入前に知っておくべき基礎知識
古民家購入を成功させるためには、まず基本的な知識を身につけることが重要です。「古民家って具体的にどんな建物のこと？」「購入からリフォーム完了まで、どんな流れになるの？」こうした疑問を解決していきましょう。
・古民家の定義と築年数による違い
一般的に築50年以上の住宅が古民家と呼ばれています。戦前の建物は伝統的な木造軸組構法で、太い柱と梁が特徴的です。戦後から昭和初期にかけては建築基準法の制定により、構造が現代に近づいています。
・古民家購入の一般的な流れ
購入プロセスは物件探しに3～6ヶ月、気に入った物件が見つかれば現地調査から契約まで1～2ヶ月が目安です。
引き渡し後、いよいよリフォーム開始となりますが、ここで重要なのが事前の資金計画です。
・購入予算の考え方
古民家購入では物件価格の1.5～2倍のリフォーム費用を見込んでおきましょう。さらに登記費用、税金、仲介手数料などの諸費用も忘れずに計算することが大切です。
【永久保存版】古民家購入チェックリスト
いよいよ実際の物件選びです。「この古民家、本当に大丈夫かな？」という不安を解消するために、プロが使う具体的なチェックポイントをご紹介します。
・構造・建物状態のチェック項目（重要度★★★）
基礎の状態から確認しましょう。ひび割れや沈下、湿気による劣化は建物全体に影響する重大な問題です。次に柱・梁の状態をチェック。腐食や虫害の痕跡、目に見える傾きがないか注意深く観察してください。
目視確認だけでは限界があるため、気になる物件では専門家による建物診断を強くおすすめします。
・法的・権利関係のチェック項目（重要度★★★）
古民家購入で最も複雑なのが法的な問題です。建築基準法への適合性を確認し、既存不適格や違法建築でないかチェックしましょう。
再建築可能性も重要なポイントです。接道義務を満たしているか、用途地域制限に問題がないかを事前に調査する必要があります。権利関係では所有権の状況、抵当権の有無、借地権の条件を詳しく確認してください。
・立地・環境のチェック項目（重要度★★）
日常生活の利便性を左右する重要な要素です。アクセス面では最寄り駅やバス停からの距離、車での移動時間を実際に確認してみましょう。
生活利便性として、商業施設や医療機関までの距離も重要です。特に高齢になった時のことを考慮して判断することをおすすめします。災害リスクについてはハザードマップで洪水や土砂災害のリスクを必ず確認してください。
古民家購入時によくあるトラブルと対策
古民家購入で「こんなはずじゃなかった」と後悔する方が後を絶ちません。実際のトラブル事例と確実な対策をご紹介します。
購入後に発覚するトラブル TOP3
1. 想定以上のリフォーム費用
「50万円で直せると思ったら100万円」という声は珍しくありません。床下腐食、配管交換、耐震補強など見えない問題が続出します。
2. 法的制限によるリフォーム制約
既存不適格物件では大幅改修が制限され、理想の間取り変更ができない場合があります。
市役所での法的制限確認と専門家相談を購入前に実施しましょう。
3. 近隣トラブル
水路管理、農道使用権など、古い集落独特のルールを知らずに違反してトラブルに。
購入前の近隣挨拶回りで地域慣習の事前聞き取りが重要です。
トラブルを防ぐ3つの対策
1. 専門家チームの活用
建築士・宅建士・税理士との連携で見落としを防止。プロの知見活用が成功への近道です。
2. 段階的な購入判断
仮契約→詳細調査→本契約の流れで、問題発覚時の損失を最小限に抑制。
3. 十分な検討期間の確保
最低3ヶ月で四季の状態確認と複数回現地調査を実施。焦りは禁物です。
信頼できる古民家を見つける方法
理想の古民家に出会うには、正しい探し方を知ることが重要です。
優良な不動産会社の選び方
古民家取扱実績と専門知識が決め手です。年間何件扱い、建築基準法や補助金制度に詳しいかを確認しましょう。経験豊富な業者なら隠れたリスクも事前に教えてくれます。
効果的な物件情報収集法
ネット検索だけでは限界があります。地元不動産業者への直接相談と自治体の移住支援制度活用が鍵です。
現地見学の必須ポイント
最低3回、異なる時間帯と天候で実施してください。朝・昼・夜の採光変化や雨天時の水はけ状況確認は必須です。
よくある質問（FAQ）
Q1: 古民家購入にローンは使えますか？
築年数制限（多くの銀行で築20～25年以内）があるため困難な場合が多いです。ただし、担保価値が認められればリフォーム一体型ローンや古民家専門ローンが利用可能です。事前に複数の金融機関に相談することをお勧めします。
Q2: 購入前の建物診断は必須ですか？
建物状況調査は法的義務ではありませんが強く推奨します。構造・雨漏り・害虫・設備の診断が可能です。
Q3: 古民家購入に補助金は使えますか？
移住支援補助金、空き家活用補助金、リフォーム補助金など多数あります。自治体により異なるため、購入前に移住担当課への確認が必要です。
古民家リノベーションはLiveLaboへご依頼を！
古民家購入の成功は、本記事のチェックリストを活用した確実な物件選びから始まります。
構造診断から法的調査まで、一人では見落としがちなポイントを専門家との連携でカバーすることが重要です。
あなたの夢を叶える「最高のパートナー」として、理想の暮らしへのロードマップを一緒に描きます。
