皆さんこんにちは！兵庫県神戸市を拠点に、遺品整理・リフォーム・不動産買取までワンストップで手掛けている株式会社Live Laboです。
「親族から古い実家を相続したけれど、ボロボロでとても売れそうにないから、大金を払って解体するしかないだろうか」 そう思うことはありませんか？ 何十年も誰も住んでいないような古民家の処分に悩み、数百万円の解体費用を覚悟する方は少なくありません。 しかし、実は古民家を「更地」にせず「現況」のまま売却することで、費用を抑えつつ高く売るチャンスがあるのをご存知でしょうか？ そこで今回は、解体せずに売却する3つのメリットや、失敗しない売却方法の選び方について詳しくご紹介していきます。 解体費用の捻出に頭を抱えている方や、相続した実家の最適な処分方法を知りたい方は、ぜひ最後までご覧ください。
■解体せず現況で売る3つの利点
相続した古民家を前に「こんなに古い家、解体して更地にしないと売れない」と思い込んでいませんか？実は、建物を壊さずにそのまま売却する「現況渡し」には、売り主にとって金銭的にも戦略的にも大きなメリットがあります。解体に踏み切る前に知っておくべき、建物を残すことの優位性についてお伝えします。
・数百万円の解体費用が0円に
建物を解体するには、一般的に木造住宅（30坪〜40坪）の場合で約150万円から250万円もの費用がかかります。さらに、前面道路が狭くて重機が入らないような立地では、手作業での解体となり費用が倍増することさえあります。 これらを売り主が負担して更地にしても、その分高く売れるとは限りません。建物を残したまま売れば、この「最初にかかる大きな出費」をゼロにできるため、最終的に手元に残るお金を確実に増やすことができます。
・土地の固定資産税を抑える
土地の上に建物が建っていれば、「住宅用地の特例」という減税措置が適用され、土地の固定資産税は最大で6分の1にまで軽減されています。 しかし、解体して更地にした状態で1月1日を迎えてしまうと、この特例が外れ、翌年から税金が本来の額に戻り最大6倍近くに跳ね上がってしまいます。万が一、更地にした後にすぐ買い手が見つからなければ、売れるまでの間、高い税金を払い続けるリスクを背負うことになるのです。
・柱や梁がリノベ素材として人気
一見するとただのボロボロの家でも、リノベーション（大規模改修）を考えている買い手にとっては魅力的な素材です。 特に、何十年も家を支え続けてきた太い梁（はり）や大黒柱、昭和レトロな模様入りガラスなどは、現代の新築住宅では手に入らない希少価値があります。これらを「古民家の味」として活かしたい層にとって、建物が残っていることはむしろ購入の決め手となるのです。
■売却前に知るべきリスクと対策
古民家をそのまま売る場合、建物の老朽化によるトラブルや、室内に残された荷物の扱いは避けて通れない課題です。売却後の不安を解消し、買い手にとっても検討しやすい状態にするために、あらかじめ押さえておくべき重要なポイントを解説します。
・契約不適合責任の免責を確認
通常の不動産売買では、引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害などの不具合（欠陥）が見つかった場合、売り主がその修理費用などを負担する責任があります。これを「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」と呼びます。 しかし、築年数が古い古民家ですべての不具合を把握し保証するのは現実的ではありません。そのため、売買契約書に特約として「免責（責任を負わない）」とする条項を入れるのが一般的です。これにより、売却後に予期せぬ修理費を請求されるリスクを回避し、安心して手放すことができます。
・家財道具は片付けて印象アップ
「現況（現状のまま）」での売却といっても、室内が古い家具や生活用品で溢れかえっていては、買い手は建物の構造や床の状態を確認できません。 残置物（不用品）があると、どうしても「処分費用がかかる」「生活感があってリノベ後のイメージが湧かない」とマイナス評価につながり、査定額が下がる原因になります。売り出し前に遺品整理や片付けを行い、室内を空（から）にすることで、建物の広さや本来の魅力をアピールでき、早期売却につながりやすくなります。
■仲介と買取どちらを選ぶべき？
不動産を売却する方法には、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介（ちゅうかい）」と、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取（かいとり）」の2種類があります。物件の状態や、売り主様が「金額」と「スピード」のどちらを優先するかによって最適な選択肢は異なります。それぞれの特徴を比較してみましょう。
・価格重視なら「仲介」に挑戦
少しでも高く売りたい場合は「仲介」が適しています。不動産ポータルサイトやチラシなどで広く購入希望者を募るため、相場に近い価格や、場合によっては相場以上での売却が期待できます。 ただし、買い手が見つかるまで数ヶ月から1年以上かかることも珍しくありません。また、購入希望者が現れるたびに内覧（家の中の案内）の対応が必要となるため、遠方に住んでいる場合などは鍵の開け閉めや清掃といった管理の手間がかかる点を考慮する必要があります。
・早期売却なら「買取」が有利
手間をかけずに早く現金化したい場合は「買取」が圧倒的に有利です。買い手を探す活動が不要で、不動産会社との合意があればすぐに売買契約が成立します。 一般的に仲介よりも売却価格は安くなる傾向がありますが、仲介手数料（売却価格の約3％＋6万円）がかかりません。相続税の支払い期限が迫っている場合や、早く資産を整理して空き家の維持管理から解放されたい場合に選ばれています。
・築古物件は買取がスムーズ
実は、築年数が古い古民家は「買取」の方がスムーズに進むケースが多くあります。 一般の買い手が住宅ローンを利用して古民家を購入しようとしても、建物の古さや耐震基準の問題でローンの審査が通らないことがよくあるからです。また、プロである不動産会社なら雨漏りなどのリスクを許容して買い取れますが、一般の個人は購入後のトラブルを恐れて敬遠しがちです。「売れるかどうかわからない」という不安を解消する意味でも、古民家には買取が向いています。
■遺品整理と売却はプロに一任
相続した古民家の売却において、最も時間と労力がかかるのが「大量の荷物の片付け」と「売却先探し」です。通常、遺品整理業者と不動産会社を別々に探してやり取りするのは大きな負担となりますが、これらをワンストップで相談できる業者なら、手続きをシンプルに進めることができます。
当社Live Labo（リブラボ）は、遺品整理・残置物撤去から、その後の不動産買取・販売までを一貫して行っています。 荷物が残ったままの状態でも査定が可能で、不用品の処分と家の売却をまとめてご依頼いただけます。また、古民家のリノベーション実績も豊富なため、古い建物の価値を正しく評価し、次の住まい手へとつなぐお手伝いが可能です。「片付ける気力がわかない」「何から手をつければいいかわからない」という方も、まずはそのままの状態でご相談ください。
