皆さんこんにちは！兵庫県神戸市を拠点に、遺品整理・リフォーム・不動産買取までワンストップで手掛けている株式会社Live Laboです。
実家で離れて暮らしていた親御様が、誰にも看取られずに亡くなられてしまった…。深い悲しみの中で、ご遺族には「残された家の片付け」や「今後の処分」という現実的な問題が重くのしかかります。 特に、「孤独死＝事故物件」というイメージから、「もうこの家は売れないのではないか」「価格が二束三文になってしまうのでは」と、将来への不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
実は、孤独死のすべてが不動産取引における「事故物件」として扱われるわけではありません。発見までの日数や、その後の適切な処置（特殊清掃など）によって、資産価値を大きく損なわずに売却できるケースも十分にあります。
本記事では、孤独死が「事故物件」として扱われる法的な判断基準や、資産価値を守るための初動対応、そして周囲に知られずにスムーズに売却する手順について解説します。突然の出来事に戸惑うご遺族が、少しでも心の負担を減らし、後悔のない選択ができるよう、プロの視点で分かりやすくお伝えします。
■孤独死はすべて「事故物件」か？
「実家で親が一人で亡くなっていた」という事実は、ご遺族にとって精神的に計り知れない負担となります。それに加え、「事故物件になってしまったら二度と売れないのではないか」「資産価値がゼロになるのでは」という経済的な不安も重くのしかかることでしょう。
しかし、法律や不動産取引の実務において、孤独死のすべてが「事故物件」として扱われるわけではありません。実は、国土交通省が定めたガイドラインによって明確な線引きが存在します。どのようなケースが該当するのか、まずは正しい基準を知ることから始めましょう。
・発見までの日数が判断の分かれ目
不動産取引において一般的に「事故物件」と呼ばれるのは、建物に心理的な抵抗感（専門用語で心理的瑕疵といいます）が生じる場合を指します。孤独死の場合、この判断を分ける最大のポイントは「亡くなってから発見されるまでの期間」です。
例えば、毎日連絡を取っていた家族やヘルパーさんが異変に気づき、翌日に発見された場合など、すぐに発見されたケースは通常「自然死」として扱われます。これらは原則として事故物件には該当しません。
一方で、発見まで数週間から数ヶ月が経過してしまった場合は状況が異なります。ご遺体の発見が遅れ、お部屋に体液による汚れや死臭が染み付いてしまい、専門業者による「特殊清掃（消臭・消毒作業）」が必要になったケースでは、事故物件として扱われるのが一般的です。
・事件性がなければ告知義務なしか
不動産を売る際、売り主には物件のマイナス情報を買い手に事前に伝える「告知義務」があります。このルールについても、国土交通省の「人の死の告知に関するガイドライン」で基準が示されています。
基本的には、老衰や病死などの自然死については、原則として買い手への告知義務はないとされています。これは、人が家で亡くなること自体は自然な営みであるという考え方に基づいています。
ただし、これはあくまで「特殊清掃が行われていない場合」に限られます。死因が病死であっても、発見が遅れて床や壁にダメージが及び、大規模な消臭やリフォームが必要になった場合は、買い手の購入判断に大きな影響を与えるため、告知が必要となります。
つまり、「どう亡くなったか」だけでなく、「建物がどのような状態になったか」が、告知の有無を決める重要な要素となるのです。
■売却価格への影響と下落を防ぐ技
孤独死が起きた家は、心理的な理由から「事故物件」として扱われる場合、通常の相場よりも1割〜3割ほど価格が下がってしまうことがあります。
しかし、発見時の状況やその後の対応スピードによっては、価格の下落を最小限に食い止め、大切な資産価値を守ることができます。焦って安値で手放したり、諦めて放置したりする前に、まずはプロの手を借りて建物の状態を「売れる状態」に戻すことが最優先です。
・特殊清掃で資産価値を守る
ご遺体の発見が遅れたお部屋では、体液や腐敗臭が床材や壁紙、さらにはその下の基礎部分にまで染み込んでいることがあります。この独特の臭いは、市販の消臭剤や一般的なハウスクリーニングでは完全に取り除くことができません。
臭いが残っている状態では、内見（見学）に来た買い手に強烈なマイナスイメージを与えてしまい、大幅な値引き交渉の材料にされるか、そもそも検討の土俵に上がれないことがほとんどです。
そこで不可欠なのが「特殊清掃」です。専用の薬剤やオゾン脱臭機などを使い、臭いの元を分子レベルで分解・除去する専門技術です。この作業を早期に行い、不快な臭いや汚れを完全になくすことができれば、買い手は「リフォームすれば普通に住める家」として判断できるようになります。見た目と臭いを原状回復させることが、適正価格での売却を目指すための必須条件となります。
・解体して更地にするかの判断
「事故物件だと思われたくないから、建物を取り壊して更地にしよう」と考える方も多いですが、この判断は慎重に行う必要があります。
更地にすると、土地にかかる固定資産税の優遇措置が外れ、税金が最大6倍に跳ね上がるリスクがあるからです。また、古い路地にある家などでは、一度壊すと今の法律では新しい家を建てられない「再建築不可物件」になってしまう可能性もあります。
建物自体が古くても、特殊清掃さえ行えば、骨組み（構造体）を活かしたリノベーション素材として価値がつくケースは多々あります。まずは解体を急がず、特殊清掃で室内の環境を整えた上で、建物付きのまま売り出すのが賢明です。どうしても臭いが取れないほど損傷が激しい場合に初めて、解体を検討するという順序で進めるのが、経済的な損失を防ぐコツです。
■遺品整理から売却までの最短手順
孤独死が発生した現場では、通常の相続不動産の売却とは異なる手順を踏む必要があります。「何から手をつければいいのかわからない」と混乱してしまうご遺族も多いですが、実は正しい順番で進めることが、精神的な負担を減らし、結果的に費用を抑えることにもつながります。ここでは、無駄なく最短ルートで売却までたどり着くための具体的なステップを解説します。
・まずは特殊清掃で原状回復
最初に行うべきは、何よりも「特殊清掃」です。遺品整理（家財道具の片付け）を先にしようとする方がいらっしゃいますが、これはおすすめできません。なぜなら、部屋の中に充満した臭いや害虫、ウイルスのリスクがある状態では、一般的な片付け業者や不動産の査定担当者が家の中に入ることさえできないからです。
まずは特殊清掃のプロに入ってもらい、汚染された箇所の除去、消毒、消臭を行って「人が安全に入室できる状態」に戻すことが最優先です。この段階で完全に臭いが消えなくても、マスクをして短時間なら滞在できるレベルまで回復させれば、その後の遺品整理や建物の査定をスムーズに進めることが可能になります。
・荷物撤去と査定を一括で依頼
特殊清掃が終わったら、次は家の中に残された大量の家財道具（残置物）の撤去と、不動産としての査定です。
通常であれば、「片付け業者」に依頼して部屋を空っぽにし、その後に「不動産会社」を呼んで査定してもらうという2段階の手順になります。しかし、これでは業者選びの手間が2倍かかり、時間も費用もロスしてしまいます。
効率的なのは、遺品整理と不動産売却（買取）をワンストップで行える会社に依頼することです。この方法なら、荷物が残っている状態でも「この家財の処分費はいくら、不動産の価値はいくら」と同時に見積もりを出してもらえるため、手元に残る金額が明確になります。また、窓口が一つになることで、ご遺族が何度も現地へ足を運ぶ負担を大幅に減らすことができます。
■負担を減らす「買取」という選択
孤独死が起きた物件を売却する方法には、大きく分けて「仲介（一般の個人に売る）」と「買取（不動産会社に売る）」の2種類があります。
少しでも高く売りたい場合は仲介を目指すのが一般的ですが、孤独死の現場においては、心理的なハードルや近隣への配慮から、仲介での売却が難航するケースが少なくありません。そこで、多くのご遺族が選ばれているのが、不動産会社による直接の「買取」です。なぜ買取が選ばれるのか、そのメリットを見ていきましょう。
・近所に知られず早期に手放す
一般の個人に向けて売る「仲介」の場合、インターネットに物件情報を掲載したり、近所にチラシを配ったりして買い手を探します。そのため、「あの家で孤独死があった」という事実が、どうしても近隣や地域に知れ渡りやすくなってしまいます。
一方、不動産会社が直接買い取る「買取」であれば、広告活動を行う必要がありません。周囲に知られることなく、静かに手続きを進めることができます。また、買い手を探す期間が不要なため、価格に合意できれば最短数日〜1週間程度で現金化が可能です。「早くこの問題から解放されたい」「実家のことをあまり知られたくない」と願うご遺族にとって、プライバシーを守りながら迅速に解決できる点は大きな救いとなります。
・売却後のトラブル責任を免除
古い家を売る際、売り主にとって最も怖いのが「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」です。これは、売却後に雨漏りやシロアリ、設備の不具合などの「隠れた欠陥」が見つかった場合、売り主が修理費用を負担しなければならないという法律上のルールです。
特に孤独死の現場では、発見されなかった汚れや臭いが後から再発するリスクがゼロではありません。個人相手に売却して、後日「臭いが戻ったから契約解除したい」と言われたら大変なことになります。
しかし、不動産のプロである業者に「買取」してもらう場合は、この責任が免除される（免責となる）特約をつけることが一般的です。つまり、売却した瞬間にすべての責任から解放され、後からクレームや請求におびえる必要がなくなるのです。精神的な安心感を得られる点が、買取を選ぶ最大の理由と言えるでしょう。
■まとめ
孤独死が起きた実家の売却は、ご遺族にとって精神的にも体力的にも大きな負担となります。しかし、「事故物件だからもう売れない」「二束三文にしかならない」と悲観する必要はありません。
発見後の対応スピードと、特殊清掃による適切な処置、そして「買取」という売却方法を組み合わせることで、周囲に知られることなく、資産価値を守りながらスムーズに手放すことが可能です。大切なのは、焦って判断せず、特殊清掃と不動産売買の両方に精通した専門家を味方につけることです。
■孤独死物件の相談はLive Laboへ
株式会社Live Labo（リブラボ）は、兵庫県神戸市を中心に、遺品整理・特殊清掃から不動産買取までをワンストップでサポートする専門会社です。
一般的な不動産会社では取り扱いが難しい「荷物が残ったままの孤独死物件」や「特殊清掃が必要な状態」でも、経験豊富なスタッフが迅速に対応いたします。清掃業者と不動産業者を別々に探す手間を省き、秘密厳守で解決まで伴走いたします。
「まずは清掃の見積もりだけ知りたい」「近所に知られずに売却したい」など、どのようなお悩みでも構いません。ご遺族の心に寄り添い、最適な解決策をご提案いたしますので、一人で抱え込まずにお気軽にご相談ください。
